Forces et faiblesses du certificat d’urbanisme

I) Quels avantages retirer de l’obtention d’un certificat d’urbanisme ?

Toute personne souhaitant obtenir des informations sur un terrain (son classement par le plan local d’urbanisme applicable, son inclusion ou non dans un périmètre de préemption ou encore dans une ZAC...), peut déposer une demande de certificat d’urbanisme.

Depuis que sa pratique a été officialisée par la loi n°71-581 du 16 juillet 1971, il s’agit d’un acte administratif qui éclaire le pétitionnaire sur les droits à construire.

Il en existe deux types :

• Le certificat d’urbanisme de simple information : l’Administration est interrogée sur les règles d’urbanisme applicables au terrain (L.410-1 a du code de l’urbanisme) ;

 

• Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel : de la même façon l’Administration est interrogée sur les règles d’urbanisme applicables au terrain, mais en plus, celle-ci se prononce sur la faisabilité de votre projet (L.410-1, b du même code).

 

     1. La simplicité d’obtention du Certificat d’Urbanisme (CU) :

La demande de certificat d’urbanisme peut être faite par toute personne, qu’elle soit ou non propriétaire du terrain objet de la demande.   

Cette dernière est totalement gratuite.

Le formulaire CERFA (n°13410) à compléter et à envoyer en mairie (possiblement par voie électronique) doit comporter quelques éléments (article R.410-1 du Code de l’urbanisme), à savoir : 

• l’identité du demandeur ;
• la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ;
• un plan de situation localisant le terrain ;
• le type de CU demandé ;
• pour une demande de CU pré-opérationnel : une note décrivant succinctement le projet, s’il comporte la construction de bâtiments la destination et la sous-destination de ceux-ci et leur localisation approximative dans l’unité foncière.

 

     2. La rapidité d’obtention du CU :

Le délai d’instruction de la demande de certificat est bref  (articles R.410-9 et R.410-10 du Code de l’urbanisme) : il est de 1 mois seulement à compter de la réception en mairie de la demande de CU informatif et de 2 mois à compter de cette même date s’agissant de la demande d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel (puisque des avis sont sollicités par le service instructeur).

En cas de silence gardé par l’Administration dans ce délai, le pétitionnaire obtient tout de même un certificat d’urbanisme « tacite » ayant pour seul effet de cristalliser le droit applicable à la date de délivrance du CU.

 

     3. Les informations obtenues grâce au certificat d’urbanisme :

Le certificat d’urbanisme délivre dans tous les cas au demandeur une multitude d’informations applicables sur son terrain, telles que :

• Les dispositions d’urbanisme applicables (PLU et classement du terrain, carte communale, règlement national d’urbanisme, ZAC, lotissement…) ;
• Les limites administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique annexées au PLU) ;
• La liste des taxes et participations d’urbanisme ;
• L’existence d’un sursis à statuer (possibilité pour l’Administration, pendant un délai de 2 ans, de suspendre l’octroi d’une autorisation d’urbanisme) ;
• Les informations connues en matière de pollution des sols.

Des informations supplémentaires vous sont données lorsque votre demande porte également sur la faisabilité d’un projet (CU pré-opérationnel) :

• Etat des équipements publics existants ou prévus et leur date de réalisation (voirie, eau potable, électricité, assainissement) ;
• Faisabilité de l’opération projetée.

Dans ce dernier cas, le certificat d’urbanisme peut être positif (l’opération est réalisable), positif assorti de prescriptions (l’opération est réalisable sous conditions) ou négatif.

Au vue de cette multitude d’informations, lorsqu’un futur acquéreur souhaite acheter un terrain, l’obtention d’un certificat d’urbanisme peut l’éclairer sur les droits à construire et permettra d’engager la responsabilité de la collectivité si l’opération décrite se révélait in fine non réalisable (dans cette hypothèse, il faut déposer un certificat d’urbanisme opérationnel).

Inversement, en tant que vendeur, fournir à l’acquéreur pressenti un tel certificat (en cours de validité) peut éclairer ce-dernier sur les droits à construire.

Certes, il est toujours préférable d’acheter avec une condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours. Cependant, lorsqu’un terrain est vendu au prix du marché, il est parfois difficile d’imposer une telle clause au vendeur.

 

     4. La cristallisation des règles applicables sur le terrain :

Qu’il soit positif, négatif, exprès ou encore tacite, le certificat d’urbanisme cristallise l’état du droit à la date de sa délivrance pendant 18 mois (Conseil d’Etat, 18 décembre 2017, n°380438). Ce délai peut être prorogé pendant un an, à condition de demander cette prorogation 2 mois avant l’expiration du délai de validité du CU et, sous réserve que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme n’aient pas évolué (R.410-17 du Code de l’urbanisme).

Plus précisément, si l’on dépose une demande de permis de construire, de permis d’aménager ou encore une déclaration préalable durant ce délai de validité, le régime des taxes et participations, les limitations administratives au droit de propriété, ou encore les dispositions d'urbanisme, ne peuvent être remis en cause.

 

Sur un plan opérationnel, l’obtention d’un certificat d’urbanisme est très utile au projet dont la conception est longue, mais également au projet dont la durée d’instruction est longue. A ce titre, nous pensons que toute élaboration d’un projet d’urbanisme devrait s’accompagner dès ses prémices d’une demande de certificat d’urbanisme informatif, afin de limiter les risques liés aux vicissitudes de l’évolution des règles d’urbanisme. 

Outre, la question du simple « classement de terrain », le certificat d’urbanisme protège son bénéficiaire :

• Si un taux majoré de taxe d’aménagement -qui n’était pas applicable lors de la délivrance du CU- l’est devenu postérieurement mais, pendant la date de validité du certificat, celui-ci ne sera pas applicable à l’opération.
• Si un droit de préemption a été instauré après la délivrance du CU, il ne pourra pas être exercé par son titulaire lors de la ventre de votre terrain, sous réserve que la vente intervienne dans le délai de validité de 18 mois du CU (Rép. Sueur : Sén. 12 septembre 2013, n°3713 et Conseil d’Etat, 21 mai 2008, Cne de Houilles c/ Mme Gatti, n° 296156).

 

Une exception demeure toutefois pour les dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou salubrité publique.

 

Cette cristallisation des règles applicables sur le terrain demeure effective dans le cadre du réexamen d’une demande de permis à la suite de l’annulation d’un refus illégal (Conseil d’Etat, 5e et 6e ch, 24 novembre 2021, n°437375). En effet, en cas d’annulation d’un refus de permis de construire, l’administration demeure saisie de la demande initiale, même en l’absence d’une confirmation de la demande émanant du pétitionnaire ; ce-dernier devant toutefois confirmer sa demande pour bénéficier d’un permis tacite. En tout état de cause, si la demande initiale de permis de construire, a été déposée dans le délai de validité d’un CU, le pétitionnaire peut se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme, alors même que le nouvel examen de la demande (résultant de l’annulation du refus illégal de permis de construire) est mis en œuvre après l’expiration de ce délai de validité. Pour ce faire, rappelle le Conseil d’Etat, nul besoin de solliciter la prorogation du certificat d’urbanisme.

 

II) Quelles sont les faiblesses du certificat d’urbanisme ?

 

     1. Le certificat tacite :

Si l’Administration ne délivre pas un certificat d’urbanisme « exprès » dans le délai qui lui est imparti, le pétitionnaire bénéficiera d’un certificat « tacite ».

Son seul effet est de cristalliser, à l’instar d’un CU exprès, les règles applicables sur le terrain concerné.

Toutefois, lesdites règles applicables sont alors méconnues du pétitionnaire, qui ne bénéficiera pas des informations mentionnées dans un CU exprès alors qu’il s’agit de l’un des intérêts de la démarche.

L’Administration doit cependant délivrer de telles informations, même après le délai légal d’instruction et, pour ce faire, un référé peut être exercé.

 

     2. Un certificat d’urbanisme vaut pas « autorisation de construire » :

Le certificat d’urbanisme donne certes, à la personne qui le sollicite, une orientation sur la faisabilité de son projet, mais ne préjuge pas de l’obtention d’un permis de construire (Conseil d’Etat, 11 février 1987, n°47195, Sté Négofia Investissements).

En effet, l’accord de l’administration sur la réalisation de l’opération porte exclusivement sur la localisation approximative des bâtiments, leur destination et leur sous-destination ainsi que sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus (article R.410-13 du Code de l’urbanisme).

Or, par exemple, entre la date de délivrance du certificat d’urbanisme et, celle de la demande d’un permis de construire, la capacité des équipements publics (réseaux) a pu être saurée alors que l’autorité compétente doit tenir compte des équipements existants à la date à laquelle elle statue (Conseil d’Etat, 13 décembre 1996, n°119548). Dans ce cas, elle ne pourra pas délivrer une autorisation de construire.

Autre exemple, l’avis de l’architecte des bâtiments de France : si un projet y est soumis, cet avis peut être négatif en fonction des caractéristiques de la construction projetée.

Une multitude de réserves existent.

A cet égard, le notaire doit informer l’acquéreur sur la portée limitée du certificat d’urbanisme. Il doit notamment indiquer que la délivrance d’un certificat d’urbanisme n’a pas pour objet d’autoriser une construction (Cass. 1re civ, 31 janvier 2018, n°17-13.303).

A contrario, la délivrance d’un certificat d’urbanisme négatif ne signifiera pas nécessairement qu’il sera opposé un refus de permis de construire sur une future demande (Conseil d’Etat 13 février 1987, n°55073).

 

     3. Quid en cas de certificat d’urbanisme erroné ou lacunaire ?

Le certificat d’urbanisme délivré peut contenir des lacunes ou encore des mentions illégales : dans ce cas, il ne confère aucun droit acquis (Conseil d’Etat, 4 novembre 1994, n°102929).

A titre d’illustration, l’acquéreur d’un terrain, se fondant, sur un CU positif ne mentionnant pas le classement de la parcelle en espace boisé classé, peut acheter ledit terrain au prix fort alors qu’il n’est absolument pas constructible.

Dans ce cas, la responsabilité de l’administration pourra être engagée : il reviendra à l’acquéreur lésé de prouver que le préjudice qu’il a subi a son origine directe dans les mentions du certificat incriminé (Conseil d’Etat, 18 février 1983, n°34412).

 

III) Quels délais de recours ?

Il est possible d’exercer un recours en annulation à l’encontre du certificat d’urbanisme dans le délai de 2 mois de sa notification.

Cependant, l’annulation d’un certificat d’urbanisme négatif n’implique pas ipso facto la délivrance ultérieure d’un permis de construire ou d’aménager.

Par conséquent, il est souvent préférable de contester un refus de permis qu’un certificat d’urbanisme négatif.

 

De plus, comme il a été évoqué, un certificat d’urbanisme erroné engage la responsabilité de l’administration qui l’a délivrée. L’action indemnitaire dans ce cas se prescrit par un délai de 4 ans (ce délai est compté à partir du 1er janvier de l’année qui suit la connaissance de cette irrégularité).

 

Ronan BLANQUET
AVOCAT

Aurélia MICHINOT
JURISTE